Gastos comunes, los factores que pueden marcar la diferencia en sus precios

Los valores de los gastos comunes varían considerablemente entre distintos edificios y comunidades. Según datos del portal Edifito.com, en la ciudad de Santiago se presentan diferencias de hasta 200 mil pesos en este ítem, no sólo por la comuna donde esté emplazada la comunidad.

Evidentemente, las instalaciones adicionales como piscina compartida en el recinto, aumentan su valor, dado el costo de agua, mantención y personales especializado. Ahora bien, existen factores usuales en edificios y comunidades que pueden significar la diferencia en los valores que cada copropietario y arrendatario debe cancelar mes a mes. 

Uno de ellos es el personal estable de la comunidad. A mayor personal, mayor será la repercusión de los sueldos de éstos en los gastos comunes.  Para evitarlo, se recomienda que la administración realice un estudio del personal que se necesita para cubrir las necesidades de la comunidad. 

Esto implica evitar el pago de horas extraordinarias, las cuales tienen un recargo mínimo del 50% por sobre el valor de la hora normal. 

Además, la programación del personal que atiende la comunidad debe ser realizado considerando siempre las directrices de la Dirección del Trabajo, ya que puede ser común que se utilicen los mismos trabajadores para “parchar” inasistencias o vacaciones, sobrepasando la cantidad de horas extraordinarias permitidas, lo que expone a la Comunidad a un riesgo de multa de 10 UTM, que deberá ser pagada por todos los copropietarios. 

Otro factor es la adecuada mantención de las instalaciones. Las comunidades están obligadas a certificar, por ejemplo, sus ascensores cada dos años y efectuar una mantención mensual de éstos.

Para ello deben poner a disposición del mantenedor y certificador “la carpeta de ascensores” que, en otras palabras, es el diario de vida de cada una de estas instalaciones.  No tenerla implicará un importante gasto para la comunidad, ya que deberá elaborarla y queda expuesta a multas que van desde las 50 U.F. y pueden llegar a las 150 U.F., lo que equivale a más de cuatro millones de pesos. 

Una medida útil e inteligente como inversión, es la auditoría preventiva a la comunidad. Al contratarla, lo que se obtiene es un filtro para evitar la ocurrencia de situaciones irregulares.

Cuando hablamos de situaciones irregulares, queremos decir que el auditor, al revisar que todos los pagos estén respaldados con documentos fidedignos y que existan las cotizaciones pertinentes, cuando correspondan, logra establecer un control que evitará que la comunidad incurra en salidas de dinero irregulares. 

Por otra parte, la revisión de los ingresos y de las conciliaciones bancarias, entrega certeza de que los gastos comunes que cada copropietario paga, efectivamente, estén en la cuenta corriente de la comunidad. 

El ambiente de control, a largo plazo, siempre implicará regular la labor del administrador, quien la ejecutará con la máxima transparencia. Ello redunda en que la auditoría, tanto en el momento en que se contrata y, principalmente, en el largo plazo, se transforme en una inversión.

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Manola Robles es editora de opinión en Cooperativa.cl mrobles@cooperativa.cl
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