Vender & arrendar en tiempos inciertos

Arrendar o vender un inmueble por lo general trae bastantes dolores de cabeza toda vez que no se es experto en la materia, por ésta razón, es imprescindible contar con la asesoraría de expertos para lograr un buen resultado y hacer el proceso más expedito y por sobre todo, seguro, teniendo la certeza que se está haciendo todo bajo el marco de la ley.

Para poder pensar en obtener los mejores resultados en la gestión de venta de una vivienda, uno de los primeros mitos que hay que derribar es aquel que dice relación a que mientras más corredores se tengan para vender, más posibilidades hay de generar la venta. Suena creíble y hasta lógico, pero lamentablemente eso juega en contra y le explicaré porqué.

Aquí -como en otras industrias- aplica el dicho de “más sabe el diablo por viejo que por diablo”. Si uno tiene un buen corredor con quien trabajar de manera exclusiva es más probable que él defienda el precio que se ha fijado sobre todo si tiene una propiedad en exclusiva, ya que ese detalle lo impulsa a invertir más tiempo y dedicación en el proceso de venta, haciendo la diferencia con los otros modelos de corredores que venden de todo un poco y finalmente, no hacen caso a un rótulo de exclusividad haciendo que el proceso se vuelva todo lo que no espera: lento, poco productivo y al cabo, desmotivante.

Respecto del precio, es importante definir uno realista de acuerdo al mercado, sacar buenas fotos del inmueble y tener la información clara de la propiedad, como el metraje, el año de construcción, valor de contribuciones y gastos comunes, entre otros. En algunos casos es importante también hacer una mantención y embellecer la propiedad, por ejemplo pintando muros, cambiando pisos o reparando cualquier daño que pueda existir tanto en interior y exterior.

Para fijar la estrategia comercial, hay que tener en cuenta que la venta es más minuciosa que el arriendo, por ejemplo: dos departamentos iguales, uno en piso 4 y otro en piso 7, se arriendan al mismo precio pero seguramente el piso 7 se venda más caro que el piso 4.

Otros factores que se deben considerar a la hora de vender o arrendar una propiedad son aspectos de ubicación; tipología del inmueble; calidad de la construcción; orientación y vista; gasto común o contribución; proyección de plusvalía y eventuales cambios del entorno y marca y prestigio de la inmobiliaria o corredora, entre otros.

Los valores de arriendo tienden a ser más flexibles. Si en un mismo edificio hay varios departamentos para arriendo, los dueños se reúnen y ajustan sus precios para disminuir la vacancia. No obstante, los precios de venta son más lentos en reaccionar, los propietarios se resisten a bajarlos. Primero disminuye la velocidad de venta y luego pueden, eventualmente, bajar los precios. Es decir, el mercado de arriendos se ajusta por precio, pero el de venta tiende a ajustarse por velocidad.

Cuando hay un interesado en comprar bajo el modelo de crédito hipotecario siempre aconsejo la importancia de verificar que éste se encuentre aprobado, o quede regulado en la promesa o cierre de negocios, como así también, se especifique dentro de qué plazo se aprobará el crédito y qué pasa si no se obtiene.

Además, en el caso de arriendo siempre hay que evaluar el riesgo de no pago; para ello es clave revisar el ingreso del interesado, versus el valor de arriendo, estabilidad laboral y patrimonio del arrendatario. Ideal, siempre es pedir recomendación a un ex - arrendador.

Un elemento clave en los arriendos es tener codeudor solidario, esto es muy importante ya que genera una segunda fuente de pago y el codeudor se transforma en un "socio" del arrendador que ayuda a cobrar en caso de morosidad.

Al mismo tiempo, es importante saber quién va a vivir en la propiedad o el uso que le darán en caso de arriendos de oficinas y locales comerciales, ya que independiente a que sea un acuerdo comercial, habla bien de quien está tras la gestión no tener ningún detalle sin respuesta ante toda pregunta.

No olvidemos que las propiedades –por lo general- son un bien que nunca baja de precio, por ende mientras más se cuiden y más detalles se manejen de ellas, mejores alternativas existirán a la hora de ponerlas en arriendo o venta.

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Edición
Manola Robles es editora de opinión en Cooperativa.cl mrobles@cooperativa.cl
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