Subsidio a la tasa hipotecaria y garantía fiscal al crédito: una política muy exitosa

Alejandro Puente Gómez

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Dos de los sectores más afectados por las secuelas económico-financieras que dejó la pandemia, y las políticas para enfrentarla, son el inmobiliario y el de la construcción. En el caso del sector inmobiliario, el efecto se refleja en el aumento de viviendas nuevas que no se venden, unidades en verde que se paralizan y proyectos de viviendas en blanco que no inician sus operaciones. En el caso del sector construcción, el efecto se manifiesta en la disminución de la tramitación de nuevos proyectos, la caída de la inversión y el aumento en el desempleo.

Por otro lado, dos grandes desafíos que enfrentan las políticas públicas hoy son la reactivación del empleo y restablecer los equilibrios fiscales. Es en estas dos dimensiones, reactivación económica y equilibrio fiscal, donde la colaboración público-privada trabajó para diseñar el instrumento que combina un subsidio a la tasa de interés hipotecaria -de 60 puntos básicos (pb)- con una garantía fiscal de 50% del saldo del crédito hipotecario.

Luego de aprobada la ley y sus reglamentos, lo que siguió fue la licitación de una fracción del total de 50 mil subsidios a entregar. En esta licitación, sobre una base asignada a prorrata, se premió a las instituciones financieras que comprometieran una reducción de la tasa por sobre los 60 pb del subsidio. El resultado de este proceso también fue auspicioso, consiguiéndose descuentos que superaron los 100 pb. Así, actualmente se ofrecen créditos hipotecarios con tasas cercanas a 120 pb por debajo de la tasa hipotecaria promedio, que se situaba en torno a 4,5% al inicio del programa.

Estas bajas en las tasas han significado reducciones mensuales del dividendo cercanas a $80 mil en la compra de una vivienda de UF 4 mil.

La respuesta de la demanda ha sido notable: según datos del administrador de Fogaes, al 8 de octubre ya se registran 11.433 solicitudes de subsidio, aunque hay que considerar que este es el final del proceso, que se inicia con la solicitud de créditos a las instituciones financieras. Así, de acuerdo con datos preliminares de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), al 30 de septiembre hay cerca de 19 mil solicitudes aprobadas y la demanda de créditos elegibles alcanzaría a 26 mil.

Es probable que exista alguna sobreestimación de la demanda efectiva final, dado que una persona puede solicitar un crédito en más de un banco y luego desistir de ellos. Sin embargo, el programa tiene una duración de dos años o hasta agotar los 50 mil subsidios. A la luz del ritmo alcanzado en algo más de tres meses, todo parece indicar que se alcanzaría la segunda condición a mediados del próximo año. Precisamente debido a esto, el ministro de Hacienda, Nicolás Grau, recientemente anunció un aporte de 120 millones de dólares al patrimonio de Fogaes, lo que asegurará la entrega de los 50 mil subsidios.

Considerando que el stock de viviendas terminadas bajo las UF 4 mil es de aproximadamente 70 mil, y que las unidades terminadas y en verde son alrededor de dos tercios de ese total, debiéramos observar en breve una reducción del stock disponible y, con ello, una reactivación de la construcción.

En cuanto al otro objetivo, resguardar el equilibrio fiscal, es importante destacar que es muy infrecuente el no pago de créditos hipotecarios y su posterior ejecución. Además, en el diseño del instrumento se estableció que el pago del subsidio a las instituciones financieras se realice posterior a la operación renta del año siguiente al devengo, lo que permite un desembolso gradual durante toda la vigencia del crédito. En cambio, los ingresos fiscales por concepto de impuesto al valor