Especuladores inmobiliarios, alejando el sueño de la casa propia

Tomás von Bischoffshausen

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Hace alrededor de siete años se ha venido gestando un fenómeno en el mercado inmobiliario que distorsiona los precios de las viviendas, haciendo que el sueño de la casa propia sea cada vez más lejano y caro.

Me refiero al auge de la asignación de créditos hipotecarios a inversores inmobiliarios que, en palabras de Javier Hurtado, gerente de Estudios Cámara Chilena de la Construcción (2022), pasaron de representar de 10% a 50% de los créditos hipotecarios del país en los últimos cinco años; el resto son créditos de personas naturales para primera vivienda propia.

Lo anterior tiene un efecto directo en los precios de la vivienda, ya que como sabemos, el crédito eleva el precio de cualquier bien, pues las personas están dispuestas a pagar más cuando hay más cuotas de menor tamaño y no se fijan en el sobre precio final ni temen a no poder pagar un par de cuotas en los veinticinco años de plazo al que lo toman.

Si bien facilitar el acceso a la primera vivienda mediante leyes que promueven el acceso al crédito de personas que antes no podían hacerlo puede ser beneficioso (pues éstas no botan el dinero arrendando capitalizando a su arrendador); cuando colocas créditos hipotecarios en personas que están comprando viviendas para inversión (1,4,5,30 viviendas) el efecto de bienestar social es completamente distinto, pues disminuyes el poder de compra de todos los miembros productivos de la sociedad en favor de especuladores que toman crédito para arrendar a quienes no pueden comprar.

Estos especuladores:

i) Generan un alza sostenida de los precios de los inmuebles

ii) Se hacen ricos sin haber ahorrado -toman préstamos y mediante distintas técnicas logran el financiamiento total del inmueble (sin pie)

iii) Aumentan su patrimonio a costa de sus arrendatarios

iv) Al contar con un número de inmuebles suficiente, en un par de años de alza de precios pueden generar dinero sobre la deuda para comprar bienes y servicios que los demás miembros productivos de la sociedad creamos, pues estas propiedades han subido su precio en varios millones

Es decir, con la regulación actual en la materia, por un lado algunos debemos ser productivos -aportar a la creación de bienes y servicios- para ahorrar y juntar dinero para un pie de un inmueble que se hace cada día más caro, mientras que otros pueden convertir la deuda en liquidez y capitalizarse sin haber trabajado -aportar a la producción de bienes y servicios- ni ahorrado un solo día de sus vidas.

Necesitamos urgente regular este tema. La asignación de crédito por parte de los bancos privados no es un tema que solo le concierne al banco privado, pues contrario a la creencia popular de que el banco presta su dinero o el dinero de sus clientes, y por lo tanto puede hacer lo que quiera con éste, la realidad es que en nuestro sistema económico moderno, por ley, los bancos pueden prestar hasta diez veces más de lo que disponen, jugando evidentemente un rol de asignación y distorsión de recursos en la economía (corriendo con reglas especiales -crear sustitutos perfectos del dinero en forma de depósitos). Es por lo anterior que la regulación a la colocación de créditos hipotecarios para fines de inversión se hace urgente y tiene pleno sentido en el marco de un Estado de derecho y una economía moderna como la chilena.