Crisis habitacional: mismas herramientas, mismos problemas

Ricardo Carvajal González

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En agosto de este año, el ministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes, señalaba que "no podemos vivir solo del presupuesto", refiriéndose a cómo se financia la construcción de vivienda social en nuestro país, que es a través de subsidios dirigidos hacia las familias más vulnerables de nuestro país. En ese mismo, mes el entonces ministro de Hacienda, Mario Marcel, nos decía que "todavía pensamos como si fuéramos ricos", en relación a las presiones de gasto fiscal que tenemos como país.

El ministro Montes tiene razón, como país debemos generar herramientas más sofisticadas para la construcción de vivienda social. En países desarrollados -como Estados Unidos, y particularmente el caso de Nueva York- se está enfrentando una situación similar a nuestra crisis habitacional, la diferencia es que ellos sí son un país rico y tienen muchas más herramientas para financiar la construcción de vivienda social.

Ahí un actor importante son los fondos de inversión, que financian aproximadamente 35% del costo de los proyectos de vivienda social y tienen un retorno de 5% a 7% sobre la inversión después de 10 años, que es básicamente rebaja de impuestos. Otro actor importante que financia la construcción de la vivienda social es la venta de bonos libre de impuesto, que representa 45% de la inversión, con un retorno sobre la inversión de 4% al 6%.

Dice mucho que un país desarrollado no financie la vivienda social solo con presupuesto nacional, y no es porque no tenga recursos. Para que nos hagamos una idea de la diferencia entre Chile y el estado de Nueva York, que tienen una cantidad similar de habitantes; el presupuesto de Chile este 2025 es de 93.000 millones de dólares, en comparación, solo la ciudad de Nueva York tiene un presupuesto de 112.000 millones de dólares; y el estado de Nueva York tiene un presupuesto de 254.000 millones de dólares.

Aun así, con esa diferencia de presupuesto, la construcción de vivienda social se financia básicamente con fondos de inversión y venta de bonos.

Es pertinente que las autoridades que lleguen en marzo de 2026 evalúen la creación de nuevos instrumentos financieros más sofisticados para la construcción de vivienda social, ya que no somos un país rico, no podemos vivir solo del presupuesto de la nación para enfrentar el déficit habitacional ni esperar solucionar esta crisis con las mismas herramientas que nos llevaron al punto en que estamos hoy.