¿Por qué subsidiar la tasa de interés hipotecaria?

Alejandro Puente

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En los meses de octubre y noviembre de 2019 la tasa de interés hipotecaria, reajustable en UF promedió 1,99%, el nivel más bajo alcanzado desde que se tienen registros. Con esta tasa, un crédito por 2 mil UF a 20 años plazo tenía un dividendo de $393 mil; con la tasa de interés hipotecaria promedio de febrero de este año, de 4,45%, el dividendo de este crédito sube a $489 mil, un aumento de $96 mil. Más aún, si en el primer caso el ingreso familiar requerido para esta carga financiera era de aproximadamente 1,5 millones de pesos, en el segundo caso aumenta a cerca de 2 millones de pesos.

Lo anterior en buena medida explica que, de acuerdo con la Cámara Chilena de la Construcción, el promedio de viviendas vendidas entre 2015 y 2019 fuera de 64.685 unidades, y que en los últimos 5 años este promedio haya bajado en casi un tercio, hasta 46.796 unidades. También que el stock de viviendas ha venido creciendo sostenidamente, alcanzando a la fecha un récord de 105 mil unidades.

Esta situación tiene varias implicaciones negativas. La primera es la creciente dificultad de las familias para adquirir una vivienda y el aumento del déficit habitacional; la segunda es el efecto negativo en la inversión en construcción residencial, el crecimiento económico y el empleo.

El convencimiento de que las condiciones financieras no van a mejorar en el corto y mediano plazoha sido determinante paraque los ministerios de Hacienda y Vivienda y Urbanismo acogieran la propuesta de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) y la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF) de subsidiar la tasa de interés hipotecaria. No obstante, si bien el proyecto actualmente en trámite en el Congreso considera un subsidio de solo 60 puntos básicos a la tasa, en lugar de los 150 pb propuestos por los gremios, se complementa con un programa de garantías fiscales a la vivienda que se entregarán de manera conjunta con el subsidio, con una cobertura de hasta 60%, mucho mayor a la cobertura del programa Fogaes Vivienda que llegaba solo al 10%.

Con ambos instrumentos se espera que algunos bancos entreguen créditos con tasas hipotecarias de hasta 100 pb más bajas. Teniendo en cuenta que cuando la CChC y ABIF realizaron su propuesta la tasa de interés hipotecaria estaba en torno a 5%, y que desde entonces ha bajado medio punto porcentual, la aprobación del proyecto de ley debiese producir una baja en la tasa a un nivel cercano al buscado con la propuesta original.

Por otro lado, una pregunta que es importante hacerse es por qué no esperar que bajen los precios de las viviendas en respuesta a la menor demanda, especialmente teniendo en consideración que estos precios han subido muy por arriba de la inflación general. Aunque esto parece deseable, puede tomar mucho tiempo, con efectos muy adversos en la actividad económica, en el empleo e incluso en la estabilidad financiera. También es interesante notar que se observa una mayor reducción en el precio de las viviendas usadas y viviendas nuevas terminadas, no tanto en los proyectos en verde y particularmente en blanco. Esto último parece explicarse en el aumento en los costos de producción, de manera que se puede esperar que si no hay aumento en la demanda simplemente las obras no se inicien.

Con esos antecedentes a la vista se considera urgente intentar reducir el stock de viviendas terminadas. Como habitualmente se dice "el diablo está en los detalles", se ha conformado una mesa de trabajo donde participan la CChC, la ABIF, BancoEstado, el Ministerio de Hacienda y el Minvu para garantizar que el subsidio a la tasa de interés hipotecaria efectivamente llegue a las familias, y evitar que aumenten los precios de las viviendas elegibles para el subsidio. Estas serían viviendas nuevas de hasta 4 mil UF a ser adquiridas por personas naturales.

Con esta política se espera entregar 50 mil subsidios y garantías en este tramo de precios, comenzar a reducir el stock de viviendas terminadas y reactivar la construcción.

Finalmente, es claro que la problemática de la vivienda y la construcción no es solo de demanda. Hay múltiples factores por el lado de la oferta que han encarecido los costos de construcción como los permisos y la disponibilidad de suelo. En ese sentido, el subsidio a la tasa de interés y la garantía de cobertura amplia es solo parte de la solución, y debe ser complementada con políticas por el lado de la oferta. Aun así, la aprobación del proyecto de ley que avanzó un paso hace unos días al ser aprobado por la Cámara y pasar al Senado para su discusión, permite partir por lo urgente como es reactivar la demanda de viviendas.