Pillerías para sacar ventaja en los negocios

El diario Pulso, especializado en finanzas, economía e inversiones, ha publicado recientemente dos reportajes sobre la decisión que habría adoptado la Dirección de Obras de la Municipalidad de Vitacura respecto de un permiso de edificación otorgado originalmente en el año 2000 a un privado determinado para que construyera ciertos edificios, mall incluido, en un terreno de 2 hectáreas localizado en la Avenida Presidente Kennedy 8950. Este privado en el año 2010 le transfirió el predio y el antiquísimo acto administrativo en una cierta y elevada suma de dinero a Cencosud, empresa controlada por el empresario alemán-chileno Horst Paulmann.

El aludido diario dice que hay una controversia entre dicha municipalidad y Cencosud porque procedió a declarar la caducidad del permiso, lo que su titular no acepta, motivo por el cual reclamó ante la Contraloría General de la República exponiendo sus puntos de vista para hacer valer sus presuntos derechos adquiridos. Ese documento es conocido por la Fundación Defendamos la Ciudad, razón más que suficiente para que esta organización civil ingresara en la Contraloría un informe refutando los acomodaticios argumentos de la empresa del retail.

Ningún otro medio se ha referido a este asunto y hoy en día el amplio terreno todavía se mantiene eriazo, teniéndose en cuenta que la inversión proyectada ascendería a los 500 millones de dólares.   

A continuación sucintamente explicamos cómo opera la reglamentación ad hoc, pronosticando el resultado del caso.

Hasta el año 2001 el artículo 5.1.20 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC) con meridiana claridad establecía que este tipo de permisos caducaban a los 3 años de concedidos si no se hubieren iniciado las obras correspondientes, precisando que las Direcciones de Obras Municipales debían declarar sus caducidades y archivar los antecedentes. También decía que los titulares de los proyectos podían solicitar nuevos permisos de edificación pero adscribiéndose íntegramente a las normas urbanísticas vigentes en la fecha de la nueva solicitud.

A partir del 25 de junio de 2001 se sustituyó en la OGUC el artículo anterior por el número 1.4.17 que dice, “el permiso caducará automáticamente a los tres años de concedido si no se hubieren iniciado las obras correspondientes o si éstas hubieren permanecido paralizadas durante el mismo lapso. Una obra se entenderá iniciada una vez realizados los trazados y comenzadas las excavaciones contempladas en los planos del proyecto”.

Si se comparan las 2 disposiciones queda en evidencia que, con la actual, los privados interesados en mantener vigentes las normas antiguas tienen espacios “interpretativos” para vulnerar la letra y el espíritu de la OGUC. Más de alguien podría concluir que el cambio reglamentario buscaba una flexibilidad que podría ser aprovechada por los actores más habilidosos del mercado inmobiliario.

Lo que sucede en el caso que nos preocupa es que las normas urbanísticas contenidas en el Plan Regulador Comunal (PRC) de Vitacura, aplicables en la actualidad para el sector en donde se emplazaría el proyecto, son bastante más restrictivas que aquellas vigentes hace 15 años atrás y por ello Cencosud hace denodados esfuerzos para mantenerlas, a pesar de que tanto el Seremi de Vivienda como la Directora de Obras, ya han expresado por escrito que en este extenso período de tiempo no se han cumplido las exigencias preliminares fijadas en el artículo 1.4.17 OGUC.

Si en la actualidad el PRC de Vitacura fuera más permisivo, Cencosud no tendría ningún conflicto con la municipalidad y solicitaría un permiso para acogerse a normas que le permitirían edificar con mayores constructibilidades y alturas, es decir, en este hipotético escenario su inversión le generaría un más alto rédito, pero como no es así, por la sencilla razón de que el PRC es más restrictivo, tal empresa está esperando con ansias que la Contraloría emita próximamente un dictamen que lo favorezca, lo que es muy difícil, pero recordemos que en pedir no hay engaño.

En su quejumbrosa presentación ante la Contraloría, para que ésta mantenga vigente el permiso ya caducado, Cencosud cometió varios errores garrafales.

1.- Objetar que los trazados de su proyecto se deban ejecutar en los términos fijados en la OGUC.

2.- Criticar a la Directora de Obras Municipales porque ésta desea aplicar el marco regulatorio.

3.-Aducir que al existir un sinnúmero de permisos caducados en las distintas municipalidades, era inconcebible que sólo a su empresa se le exigiera el cumplimiento de la norma. Le hizo notar a la Contraloría que ello vulneraba el principio de igualdad ante la ley, argumento que ya es risible.

Así las cosas, estamos ciertos que el ente fiscalizador se ajustará al marco regulatorio confirmando la caducidad del acto, con lo cual Cencosud deberá solicitar un nuevo permiso, adscribiéndose a las actuales normas urbanísticas del PRC de Vitacura, las que posibilitarán una inversión del orden de los 200 millones de dólares para un proyecto bastante menos invasivo.

Pero si Cencosud insiste en su pretensión megalómana, después que se conozca el dictamen de la Contraloría, podría interponer un recurso de protección en la Corte de Apelaciones de Santiago con los diversos y rebuscados argumentos legales que sus abogados conciban, pero le irá mal y terminamos este recuento de hechos reconociendo la labor de investigación periodística de los ágiles profesionales del diario Pulso.

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Manola Robles es editora de opinión en Cooperativa.cl mrobles@cooperativa.cl
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