La hipoteca inversa y el “segundo círculo del capital”

Iván Borcoski

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Nuevamente ha aparecido la propuesta de la denominada “hipoteca inversa”, como una salida a las bajas pensiones de que disponen los chilenos y chilenas. Muchas parejas de adultos mayores que ya viven sin sus hijos, en viviendas que pagaron durante 20 o 30 años, se encuentran  que con las pensiones que reciben no les alcanza para vivir, mantener su vivienda y pagar las contribuciones de bienes raíces.

Esta situación  está siendo lamentablemente  muy común en sectores medios e incluso en sectores de comunas de altos ingresos puesto que para un trabajador o trabajadora que tuvo un buen sueldo en  su vida laboral activa, la época de retiro lo enfrenta a bajas de cerca de un  70% de sus ingresos. Entonces surge la pregunta ¿qué hacer?¿Vender la propiedad y cambiarse a un lugar más pequeño, con mantención más barata e impuestos territoriales menores?  Pero cambiarse del barrio de toda la vida, de los vecindarios donde están las amistades y las relaciones sociales de siempre no es una decisión fácil.

Entonces aparece el banco que ofrece la llamada “hipoteca inversa”. Así la persona no debe vender la propiedad ni cambiarse de barrio. El banco realiza una tasación, calcula el monto promedio de años en que la persona podrá seguir usufructuando de la vivienda, sobre esos antecedentes  pone un monto y hace una oferta al propietario.

Oferta que significa un monto total que no se entrega de una sola vez sino que a través de  flujos mensuales por una cantidad de años.

Algo así como venderle la casa al banco en cómodas cuotas mensuales y que en el caso de que el usufructo de la propiedad termine antes por fallecimiento del titular del acuerdo, los montos que pudieran haber quedado disponibles, no son ni heredables ni transferibles a terceros.

Ahora, si se acaba el dinero y el propietario aún vive, debe abandonar la propiedad o renovar su "hipoteca inversa", seguramente en peores condiciones que en la operación anterior. Negocio redondo para la entidad financiera que a través de este mecanismo compra una casa seguramente por debajo del precio de mercado, la paga en cuotas y si la contraparte fallece, no le debe seguir pagando y el bien raíz pasa a ser propiedad del banco.

Pero veamos,  no solamente esa es la ganancia de los financistas puesto que el negocio a largo plazo a través del mecanismo de las “hipotecas inversas”, es  generar un proceso de acumulación  a través de lo que se denomina “segundo círculo del capital”.

El espacio urbano tiene un doble valor. Por una parte,  valor de uso (medio de producción), y por otro, valor de cambio (producto de consumo). Basándonos  en las teorías de circulación del capital, podemos decir que el  sistema inmobiliario que opera en nuestra sociedad, fija el capital en el espacio.

El sector inmobiliario (especulación, construcción), cumple el papel de un segundo sector, de un circuito paralelo al de la producción industrial y al sector de los servicios financieros, sobretodo en momentos de crisis como las que estamos viviendo hoy.

Cuando hay crisis, el capital procedente del sector industrial y  del capital financiero, fluye al sector inmobiliario generando importantes beneficios.

De esta manera el capital se fija (se inmoviliza), mientras pasan los vientos de crisis y bajan los riesgos bursátiles. Así, importantes flujos se invierten en este segundo sector. Incluso puede ocurrir que la especulación de los bienes raíces se convierta en la fuente principal, lugar casi exclusivo de la “formación de capital”, es decir, de la realización de la plusvalía.

Mientras que baja el grado de plusvalía global formada y realizada en la industria y en el sistema bursatil, puede crecer el grado de plusvalía formada y realizada en la especulación y la construcción inmobiliaria.

Hoy estamos en medio de una pandemia, cuarentenados, donde muchos proyectos inmobiliarios están detenidos, entonces  hacerse de propiedades de sectores medios y altos a través del ofertón de la “hipoteca inversa”, parece un buen negocio.

Es decir, de  accidental puede pasar a ser esencial para el sistema de acumulación. La ideas del “segundo círculo del capital” es una brillante aportación lefebvriana especialmente significativa ya que introduce el concepto de especulación inmobiliaria como un importante elemento del modelo económico contemporáneo, que cuenta con la habilidad estabilizadora, de contribuir a la expansión del capital al “fijarlo” al territorio.

A partir de esta propuesta de Henri Lefebvre,  el mercado inmobiliario dejó de ser  visto como un ámbito exclusivo de las clases rentistas, mostrando la importancia clave que tiene el flujo de dinero hacia el sistema urbano a través de los agentes inmobiliarios o las inversiones públicas y privadas.

Entonces, en épocas de crisis,  el sistema financiero busca bajar sus riesgos intentando hacerse de propiedades dentro del radio urbano, en sectores que pueden dar altas plusvalías futuras y sin tener que hacer modificaciones de uso del suelo o modificar planes reguladores municipales.

Y por cierto encuentra familias y, especialmente, adultos mayores, necesitados de vivir sus últimos años en mejores condiciones, los que sin ninguna esperanza de que suban  sus pensiones, están dispuestos  a sacrificar el bien raíz adquirido con el esfuerzo de años.

Y por cierto, el sistema financiero siempre encontrará agentes políticos dispuestos a promover estas  “brillantes innovaciones”, incluso en jóvenes diputados que aparecen en los medios haciendo el papel de  prometedoras figuras. Y todo perfectamente legal,  transparente y bajo la libre elección de los individuos.