Modificaciones indispensables para la eficiencia de Ley de copropiedad inmobiliaria

Mercedes Gómez

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Actualmente se tramita en el Congreso Nacional el proyecto para modificar la Ley 19.537 de copropiedad inmobiliaria, que regula la vida en comunidades de edificios o condominios. Si bien el cuerpo legal ha funcionado de forma adecuada en términos generales, la realidad urbana y la cantidad de vecinos que residen hoy en edificios hace necesario y urgente su perfeccionamiento. 

Las principales falencias que presenta la legislación se agrupan en cuatro ejes: la integración urbana y social, la gobernabilidad interna y el aporte al espacio público, según consigna un documento emitido en julio 2018 por la Comisión de Vivienda y Urbanismo del Senado. 

El aspecto más práctico y cercano a los integrantes de una Comunidad es el que tiene que ver con la gobernanza o dirección de los condominios y comunidades, que, a mi parecer, es indispensable mejorar. Se requiere que la legislación genere una institucionalidad que permita un adecuado apoyo, fiscalización e intervención de un órgano del Estado en la gestión de los condominios. 

En este sentido, las modificaciones al cuerpo legal respecto a las obligaciones de los mencionados órganos deben ir acompañados de una sanción efectiva y de fácil aplicación, lo que actualmente no ocurre - ya que se debe recurrir al Juzgado de Policía Local ante incumplimientos de deberes -, haciendo más engorroso el procedimiento, lo que termina por desincentivar las denuncias tempranas. 

Desde esta perspectiva, se torna necesario que la nueva ley faculte con más atribuciones a las Municipalidades, las que cuentan con un servicio de conciliación, pero no tienen herramientas coercitivas para obligar al administrador y/o Comité de Administración a cumplir con sus deberes. 

Hay que destacar que una Comunidad, para la sociedad en general y para el fisco en particular, es una persona jurídica de primera categoría que, si bien no está obligada a declarar rentas, sí debe cumplir con una serie de obligaciones tributarias y otras establecidas por diversas leyes, cuyo incumplimiento la hacen acreedora a multas que en muchos casos son cuantiosas. 

Otro aspecto de la gobernabilidad interna que los legisladores deben atender es el tema de las asambleas de la comunidad y las personas autorizadas a participar.

En otras palabras, la ley señala que los arrendatarios pueden asistir a las asambleas con la autorización del propietario, no así para votar. Esto último es un error, ya que la ley debería facultar al arrendatario para sufragar al menos en asambleas ordinarias. 

Por último, resulta válido señalar que en Chile aún no existe una arraigada cultura de lo que es vivir en comunidad.

Sería valioso en ese aspecto, que el Estado invirtiera recursos para permear a la ciudadanía respecto a las obligaciones de cada uno de los órganos en cuestión.

Hay que considerar que el vivir en comunidad es un fenómeno que va en aumento y que no se detendrá.