Alza de precios en el sector inmobiliario no es artificial

La escasez en las ofertas y la falta de terrenos son algunos de los factores que sustentan el alza de precios en algunos sectores.

Burbuja inmobiliaria. La expresión surgió tras la advertencia que hizo el presidente del Banco Central, Rodrigo Vergara cuando alertó sobre los riesgos de los altos costos de las propiedades y dijo que de persistir los elevados precios, especialmente en Santiago, Ñuñoa, Las Condes, La Reina, La Florida y Vitacura, esta área podría verse afectada si la crisis global lleva los valores a la baja.

Sin embargo algunos de los actores claves para determinar el valor comercial de una propiedad, ya comienzan a descartar por completo un alza injustificada de precios, a pesar de que el valor del alquiler se incrementó sobre el 30%. Si analizamos un poco el tema podemos ver que el mercado está bastante equilibrado y que la demanda no ha sido artificial.

A simple vista donde se aprecian las principales alzas es en el sector oriente de Santiago como Vitacura, Las Condes y Lo Barnechea. En estas comunas se pueden encontrar arriendos de más de $600 mil pesos, los mismos que hace 5 años no alcanzaban los $250 mil.

Esto se traduce en que han aumentado un promedio de entre 7% y 10% anual, pero aquí están interviniendo varios factores. Uno de ellos es una corrección de precios poscrisis y posterremoto, además de ser las comunas del segmento ABC1, con escasa oferta ante la demanda creciente.

Aunque algunos argumentan que si el precio supera el aumento del 30% significa alerta amarilla, en algunos sectores se justifica. Esto pasa, por ejemplo, con los alquileres de viviendas usadas -principalmente en la zona oriente, como la comuna de Ñuñoa - donde el alza fluctúa entre 20% y 30% respecto de 2011. Esto se genera principalmente por el aumento en el precio de los inmuebles nuevos, ya que comprar también hoy es mucho más caro. Pero además aquí tenemos el factor del transporte, la construcción de la futura Línea 4 del Metro, que ha revalorizado propiedades, en algunos casos en 40% y hasta 50%.

Otro factor que ha sido relevante es la escasez de suelo urbano. Si bien los planes reguladores en los últimos años han adoptado algunas ampliaciones de sus radios urbanos, el crecimiento de la demanda ha sido mayor y, en consecuencia, el suelo urbano hoy es un bien más escaso.

Para el Instituto de Tasaciones de Chile, el aumento de los insumos de la construcción y la escasez de mano de obra especializada también han favorecido el alza de precios. El valor de un inmueble está definido por la sumatoria del valor del suelo, de la edificación, el valor de los elementos complementarios, el valor agregado de los equipamientos del sector y el stock disponible.

De todas formas hay que tener en cuenta que si bien aún no se justifica el concepto de Burbuja Inmobiliaria, ni una señal de alarma en el corto plazo, sí hay que poner atención al desarrollo de este escenario. Puede llegar un momento en el que se terminen los compradores de la mano de este crecimiento explosivo y constante de los últimos años.

En general también hay factores externos que inciden en estos números, la solidez del mercado laboral chileno, el alto crecimiento económico en el primer semestre del año, el descenso de la tasa de desempleo hasta el 6,5 % y el incremento de los salarios, son algunas de las causas que se pueden sumar.

En conclusión, y por ahora, este tipo de factores, más la necesidad de terrenos hará que los precios continúen esta tendencia como está o incluso algo mayor.