Dictaduras en edificios

Patricio Álvarez-Salamanca

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Durante el último tiempo nos hemos ido enterando de diversos estudios y publicaciones del gremio de la construcción. Y es que en un contexto de recesión económica (o crisis propiamente tal), este sector es uno de los que más han resentido los “tiempos mejores”.

Así, en un panfleto publicitario, posicionan a diversas comunas con un alto “índice de calidad de vida urbana”, que coincide justamente, con aquellas comunas en las que se está viviendo un boom inmobiliario, como lo es en Macul, comuna que escaló varias posiciones quedando dentro del “top”, siendo celebrado por la autoridad local, atribuyéndosela desde luego, como logros de la gestión comunal.

Sin embargo, se peca de inocencia u oportunismo, porque tal estudio, no es más que una vitrina para la especulación inmobiliaria, desde aquellos que venden sus terrenos, hasta para quienes quieren adquirir un inmueble para residir o para inversión.

No siendo suficiente marketing lo anterior, y en un contexto en que las ventas han disminuido, nuevamente el gremio publicó un nuevo estudio, afirmando que “la casa propia es un sueño actualmente inalcanzable”, atribuyéndolo a los altos precios de los terrenos, justificándolo en las “restrictivas políticas locales” que han limitado la altura de construcción y al IVA de la reforma tributaria del gobierno anterior, solicitando por tanto, la eliminación de éstas, para que las viviendas sean accesibles para todos.

De todo lo anteriormente descrito, hay otra crisis, que claramente el gremio de la construcción no lo comenta.

Cuando uno mira las cifras de quienes son los que están adquiriendo las viviendas, cerca de un 40% de estos son inversionistas. De los que hay una gran diversidad, desde aquel joven que decide invertir en un inmueble, hasta grandes grupos inversores, cuyo patrimonio se encuentra incluso compuesto en un porcentaje con capitales provenientes de las AFP.

Esto tiene un efecto práctico y posterior, y que no es el riesgo y viabilidad de la inversión propiamente tal, sino en quienes adquieren su departamento para vivir en el.

Actualmente muchos propietarios han encontrado una especie de camisa de fuerza, en las que no es posible ejercer la democracia interna en su edificio.

Una persona al momento de comprar un departamento, difícilmente se le informa que sus vecinos serán un grupo inversor, solo se percata, una vez que se muda y comienza a tener problemas domésticos, cuando interpela a la administración de su edificio.

Es en ese minuto, en el que se entera que la administración fue designada por la inmobiliaria, y que al solicitar la primera asamblea de copropietarios para elegir al comité de administración, se da cuenta que un gran porcentaje de propietarios corresponde a inversionistas, de quienes al fin del día, dependerán las decisiones de la comunidad.

Algunos edificios van más allá, e incluso, en una especie de retribución de las inmobiliarias a los inversionistas, les ceden la administración a estos, creándose para estos efectos, empresas de administración o “facility management”.

Y es al momento en que el residente propietario se involucra en la gestión de sus propios recursos, que cae en cuenta que la administración de su edificio, es conducida por las misma empresa que hace de corretaje para los inversionistas.

Para las corredoras es en la práctica, instalar una oficina de corretaje en el edificio, desde donde administran el negocio, teniendo acceso de primera fuente a la información, permitiendo ejercer por si, ciertas medidas de presión para el pago, o bien, para terminar relaciones contractuales privadas, y asegurar la rentabilidad del negocio.

Todo lo anterior, menoscaba la participación, transparencia y democracia interna de los edificios, en tanto que los intereses de los propietarios son yuxtapuestos a los intereses de este tipo de administración, que por lo demás, tiende a ser la primera experiencia comercial como administradoras, y por consiguiente, con muchos errores y faltas en el camino.

En términos prácticos, esta situación muchas veces inhibe cualquier posibilidad de que los propietarios residentes puedan tener la representación mayoritaria en el Comité de Administración, y por consiguiente, la posibilidad de remover y elegir una administración distinta.

Ante el escenario eventual y posible de que la situación económica empeore, y dado que existe un alto número de edificios en construcción, a pesar del alto costo de estos, es inevitable que el porcentaje de compradores se incline mayoritariamente hacia los inversionistas, mermando a futuro, la participación y transparencia en la gestión de los edificios de los residentes propietarios.