Vivienda social, una bomba de tiempo

Ricardo Carvajal

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¿Qué se entiende por vivienda social?

Una persona podría contestar que es una vivienda para las personas de escasos recursos, otra podría decir que es una casa que se adquiere con ayuda del Estado, a través de subsidios. Algunos la entienden como la que no supera los 140 m2 o las que construye Serviu, y hay los que dirán que corresponden a las viviendas DFL2 o las que no superan cierto valor de tasación.

Todos tienen algo de razón, pero no completamente, ya que la vivienda social debe cumplir con todos esos requisitos simultáneamente, es decir, no debe superar los 140 m2, debe tener el programa de vivienda económica, es decir, no puede ser un departamento de un ambiente, puede ser financiada con recursos públicos o privados, debe cumplir lo establecido en el DFL2, y su valor de tasación no supere las 400 UF.

Hasta aquí todo bien, hay que recordar que desde las famosas casas Copeva, que Serviu no construye directamente viviendas, sino que asigna subsidios para que las construyan los privados, por lo que se entiende que las que construyen los privados se pueden acoger a esta calificación.

En el último tiempo se ha hablado mucho de los proyectos de integración social y como ellos pueden y deben contener una cuota de vivienda social, pues bien, esas viviendas sociales deben cumplir con los requisitos antes señalados, todos ellos, incluidos los de tasación.

Es en este último punto donde se está gestando un problema que puede estallar en cualquier momento. ¿Por qué? Porque el valor de tasación no es solo el de las viviendas, sino que incluye el terreno en que éstas se construyen.

Uno puede pensar que 400 UF como costo de la vivienda es un valor muy bajo, el que asciende a más menos 11 millones de pesos, lo que puede ser una cifra irreal en relación a los costos que uno ve que tienen las viviendas en el mercado, pero no lo es tanto, ya que corresponde a la tasación fiscal; además si me acojo a Condominio de Vivienda Social, puedo aumentar el valor hasta en un 30%, lo que me permite llegar a una cifra cercana a los 14 millones de pesos.

El valor de construcción de las viviendas se asimila a una tabla de valores que el Ministerio de Vivienda actualiza semestralmente, lo que me permite, por ejemplo, que una vivienda en un edificio de 4 pisos de 60 m2 llegue a los 12 millones de pesos, sin contar con el valor del suelo.

Y he ahí el problema. En las últimas retasaciones de los terrenos que hace un tiempo tenían un valor de 300 millones de pesos, están llegando a los 1.400 millones, por lo que sumando el valor de la vivienda y el del terreno, no llegaríamos a los montos en que se pueda seguir considerando como vivienda social los conjuntos que se construirán en el futuro.

Con esta definición, en el futuro vamos a tener que optar por viviendas más pequeñas y de menor valor ubicadas en buenos terrenos más caros, lo que no tiene ningún sentido por donde se le mire, ya que debemos aspirar a mejorar el estándar cualitativo de las viviendas sociales.

Esto afectará además los proyectos de vivienda de integración social, los que se iniciaron en el segundo gobierno de la presidenta Michelle Bachelet y han sido tomados como tema central en este gobierno en su discurso, ya que la cuota de vivienda social que tendría estos conjuntos, si se construyen en terrenos de alto valor, no podrían certificarse como tales, perdiendo así los beneficios estatales a que pueden optar, como subsidios de mejoramiento de espacios comunes o el apoyo de pago de primas de seguros de incendios o catástrofes.

Es de esperar que este tema se aborde con seriedad y la preocupación que se merece, evitando que la solución genere mayores problemas en el futuro, para que así no estalle en la cara en esta o en las futuras administraciones que se harán cargo del tema.